Wyrok eksmisyjny względem lokatora oznacza obowiązek opuszczenia i opróżnienia zajmowanego lokalu. Dla właściciela nieruchomości nie jest to jednak równoznaczne z natychmiastowym odzyskaniem rzeczywistego władztwa nad lokalem, co wynika z przepisów prawnych chroniących lokatorów. Jakie zatem uprawnienia posiada właściciel nieruchomości oraz w jakich okolicznościach może on domagać się odszkodowania od gminy za brak lokalu socjalnego?

Komu przysługuje prawo do lokalu socjalnego

Na początku warto wskazać, w jakich okolicznościach Sąd może orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego, co ma istotne znaczenie z punktu widzenia właściciela nieruchomości, którą zajmuje lokator z wyrokiem eksmisyjnym.

Lokator, wobec którego sąd wydał nakaz eksmisji z zajmowanego lokalu jest zobowiązany do opróżnienia lokalu. Może on natomiast skorzystać z praw przysługujących mu na mocy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: UOPL). W przypadku niekorzystnego dla niego wyroku, może on wnieść apelację do sądu II instancji.

Należy pamiętać, iż zgodnie z art.14 UOPL, w wyroku eksmisyjnym sąd jest zobowiązany orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub braku takiego uprawnienia dla osoby, wobec której zostało wydane zostało orzeczenie o eksmisji. W przypadku, gdy Sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu, gmina, w której położony jest lokal podlegający opróżnieniu, jest zobowiązana do zapewnienia lokalu socjalnego stronie postępowania, wobec której wydano takie uprawnienie.

Zgodnie z art. 14 § 4 UOPL sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec kobiet ciężarnych, osoby małoletniej, niepełnosprawnej oraz ubezwłasnowolnionej oraz zamieszkałego wspólnie z nią opiekuna, a także osobom obłożnie chorym, emerytom oraz rencistom, którzy spełniają kryteria do otrzymania świadczenia pomocy społecznej i osób o statusie bezrobotnych.

Uprawnienia właściciela nieruchomości w kwestii dochodzenia roszczeń odszkodowawczych

W praktyce często zdarza się, iż gminy nie dysponują odpowiednią ilością lokali socjalnych na potrzeby realizacji wyroków eksmisyjnych lub oferują lokale nie spełniające warunków, które przewiduje ustawa o ochronie lokatorów, zatem lokatorzy mają prawo odmowy przyjęcia tych lokali zastępczych.

W takich sytuacjach lokatorzy z prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym oraz uprawnieniem do lokalu socjalnego nadal zajmują lokal bez tytułu prawnego. Zgodnie z przepisami prawnymi, właścicielowi nieruchomości należy się wówczas comiesięczne odszkodowanie w wysokości czynszu oraz opłat związanych z używaniem lokalu, aż do czasu dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, co gwarantuje mu art.18 §1 i 3 UOPL. Właściciel może również żądać od osoby zajmującej lokal odszkodowania uzupełniającego, jeśli odszkodowanie nie jest wystarczające na pokrycie kosztów użytkowania lokalu i innych strat związanych z niemożnością władania lokalem.

W rzeczywistości natomiast właściciel rzadko kiedy jest w stanie niniejsze odszkodowanie wyegzekwować od lokatorów, w związku z czym narażony jest na straty finansowe na skutek konieczności utrzymywania lokalu.

Zgodnie z art. 18 §5 UOPL, istotnym uprawnieniem właściciela nieruchomości jest natomiast możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego, regulującego kwestię odpowiedzialności odszkodowawczej w wyniku szkody bądź zaniechania przy wykonywaniu władzy publicznej jednostek samorządu lokalnego. Zgodnie z przepisami prawnymi właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym obejmującym nie tylko poniesione straty, ale również zysk, jaki właściciel osiągnąłby, gdyby rzeczywiście dysponował lokalem.

Doprecyzowania wymaga kwestia tego, kogo uznaje się za właściciela nieruchomości, a więc kto w istocie może ubiegać się o odszkodowanie od gminy za brak lokalu socjalnego. Otóż zgodnie z art. 2 § 2 UOPL właścicielem jest osoba wynajmująca bądź inna osoba, z którą lokator jest związany stosunkiem prawnym uprawniającym go do zajmowania lokalu. Oznacza to, iż za właściciela uznaje się osobę posiadającą zarówno  prawo własności do lokalu, jak i spółdzielcze prawo do lokalu. Co ważne, w myśl powyższego przepisu prawnego, właścicielem jest również osoba, która nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu, lecz jest uprawniona do wynajmu lokalu.

Jak ubiegać się o odszkodowanie od gminy za brak lokalu

W pierwszej kolejności właściciel nieruchomości powinien skierować do gminy wezwanie do zapłaty odszkodowania. W wezwaniu tym należy określić kwotę comiesięcznego czynszu oraz wskazać okres, za który właściciel nie uzyskał od lokatorów zapłaty. W przypadku, gdy gmina nie uzna swojego zobowiązania i tym samym nie wypłaci właścicielowi nieruchomości żądanej kwoty, należy złożyć pozew do sądu z roszczeniem zapłaty.

Należy pamiętać, iż wysokość szkody określa się na podstawie czynszu rynkowego, który poszkodowany uzyskałby w wyniku wynajmu lokalu. Wysokość ta najczęściej ustalana jest na podstawie opinii biegłego, który bierze pod uwagę również stan lokalu, jego położenie oraz uwarunkowania lokalne rynku nieruchomości.

Istotnym jest fakt, iż odszkodowanie od gminy z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego nie uchyla obowiązku odszkodowawczego lokatora zajmującego bezprawnie lokal. Wynika to z faktu, iż gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą jedynie za swoje zaniedbania (w tym przypadku za niedostarczenie lokalu socjalnego), a nie za niewywiązywanie się z obowiązków lokatora.

Wysokość odszkodowania od gminy jest zatem wyznaczana na podstawie różnicy między czynszem rynkowym, który mógłby stanowić zysk dla właściciela, a odszkodowaniem, do którego zobowiązany jest lokator.

Pozew o odszkodowanie od gminy za brak lokalu należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na lokalizację danej gminy, natomiast w przypadku, gdy wysokość roszczenia będzie wyższa niż 75.000 zł, wówczas pozew składa się w sądzie okręgowym. Opłata sądowa za wniesienie pozwu wynosi 5% wartości roszczenia, natomiast w przypadku wygranej sprawy sąd zasądzi zwrot tego kosztu od gminy, o ile wniosek taki zostanie zawarty w pozwie.