Zasiedzenie nieruchomości stanowi jedną z możliwości przejęcia jej prawa własności. Warto wiedzieć, komu przysługuje prawo do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia oraz jakie przesłanki muszą zostać ku temu spełnione.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości
Z zasiedzeniem nieruchomości mamy do czynienia wówczas, gdy jej posiadacz, nie będący jej prawnym właścicielem, nieodpłatnie nabywa prawo własności tejże nieruchomości. Zasiedzenie jest więc instytucją mającą usankcjonować trwający przez dłuższy czas stan faktyczny inny, niżby to wynikało ze stanu prawnego, czyli dokumentów, aktów własności.
Zgodnie bowiem z art. 172 § 1 i 2 kodeksu cywilnego, prawo nabycia własności przysługuje jej posiadaczowi nie będącemu jej właścicielem w przypadku, gdy ten posiada daną nieruchomość przez co najmniej 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze lub po 30 latach jako posiadacz samoistny w złej wierze.
Posiadaczem samoistnym nieruchomości jest osoba, która korzysta z niej w sposób samodzielny, niezależnie od prawnego właściciela nieruchomości oraz nie jest z nim związana pisemną bądź ustną umową. O tym, czy posiadanie ma charakter posiadania samoistnego, decydują okoliczności faktyczne o charakterze przede wszystkim zewnętrznym – zachowanie się posiadacza względem przedmiotu posiadania dostrzegalne dla innych osób. Posiadaczem samoistnym jest więc ten, kto może faktycznie korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, użytkuje nieruchomość tak, jakby była jego własnością, dbając o nią oraz ponosząc różnego rodzaju koszty związane z jej utrzymaniem, może też pobierać pożytki i inne przychody z rzeczy, może również rzeczą rozporządzać.
Dobra albo zła wiara opisuje stan świadomości posiadacza i w tym znaczeniu ma charakter subiektywny (wyr. SN z 28.7.1980 r., III CRN 126/78,). Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Dobra wiara posiadacza podlega ocenie według stanu z chwili uzyskania posiadania. Natomiast posiadacz samoistny w złej wierze ma świadomość, iż nie jest właścicielem nieruchomości, którą włada, a mimo to traktuje ją jako swoją własność.
Z orzecznictwa:
Sąd Najwyższy przyjął, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Kontrowersje budzi, czy posiadaczem w dobrej wierze jest osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Stanowisko, zgodnie z którym osoba uzyskująca posiadanie nieruchomości na podstawie notarialnej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności jest posiadaczem w dobrej wierze, wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24.3.1999 r. (I CKN 1081/97). Orzeczenie to spotkało się z krytyką.
Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie
Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje w drodze postanowienia Sądu. Konieczne zatem jest skierowanie do Sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Wniosek ten składa się do sądu właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości będącej przedmiotem sprawy i powinien on czynić zadość wymaganiom ogólnym art. 511 k.p.c. oraz zawierać dokładne określenie nieruchomości w sposób umożliwiający jej zindywidualizowanie.
Przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z adwokatem lub radcą prawnym, który pomoże przygotować odpowiednie dowody, co jest niezwykle istotne zwłaszcza w przypadku skomplikowanych spraw.
Do wniosku należy dołączyć wszelkie dowody poświadczające fakt, iż wnioskodawca posiadał daną nieruchomość nieprzerwanie przez określoną liczbę lat w sposób wskazujący na to, iż traktował ją jak swoją własność. Dowodami tymi mogą być rachunki, umowy z dostawcami mediów, faktury za wykonane remonty, a także zeznania świadków (sąsiadów, rodziny, właściciela nieruchomości).
Trzeba pamiętać, że we wniosku należy wskazać również kręg osób, którym można przypisać status zainteresowanego. Należy wskazać posiadacza samoistnego, a także jego następców prawnych. Zgodnie z art. 609 § 2 k.p.c. jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane.
Dopuszczenia do udziału w sprawie mogą domagać się też inni uczestnicy postępowania m.in. posiadacz gruntu sąsiedniego, który rości sobie prawo do przygranicznych pasów nieruchomości będącej przedmiotem zasiedzenia, wierzyciele dotychczasowego właściciela oraz osoby dochodzącej stwierdzenia zasiedzenia, osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości będącej przedmiotem zasiedzenia.
Należy pamiętać, iż złożenie wniosku o zasiedzenie nieruchomości wymaga wniesienia opłaty sądowej w wysokości 2.000 zł, co wynika z art. 40 ustawy o kosztach w sprawach cywilnych. Warto wiedzieć, iż w przypadku wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie opłata ta wynosi 200 zł.
Pozostałe koszty to, oprócz wynagrodzenia dla adwokata czy radcy prawnego, koszty dokumentacji: wypisu z rejestru gruntów, księgi wieczystej, innych dokumentów geodezyjnych czy kuratora sądowego, jeśli miejsce pobytu formalnego właściciela nie jest znane.
W przypadku stwierdzenia przez sąd nabycia prawa własności
Potwierdzenie przez sąd nabycia prawa własności nieruchomości skutkuje tym, iż wnioskujący może na tej podstawie wpisać siebie jako właściciela nieruchomości w księdze wieczystej lub założyć dla danej nieruchomości księgę wieczystą, jeśli do tej pory nie została ona założona. Koszt wpisu do księgi wieczystej wynosi 200 zł, natomiast koszt jej założenia – 60 zł. ( art. 42 ust. 1 i art. 44 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
W przypadku uzyskania prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia prawa własności nieruchomości, wnioskujący jej zobowiązany do zapłacenia podatku od zasiedzenia w wysokości 7% wartości nieruchomości (art. 15 ust. 2 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.) Podatek ten należy uiścić w ciągu miesiąca od uzyskania tegoż postanowienia. Od kwoty podatku można natomiast odliczyć nakłady poniesione na rzecz danej nieruchomości w okresie jej zasiedzenia.
Warto zaznaczyć, iż podatku tego nie zapłaci się w przypadku, gdy zasiedzenie zostało przyznane na rzecz członka rodziny, po którym nieruchomość jest dziedziczona.
